青岛地税局：房地产开发项目土地增值税管理办法
关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告
青地税发〔2016〕1号
全文有效 成文日期：2016-01-22
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现将《房地产开发项目土地增值税管理办法》予以发布，自2016年4月1日起施行。特此公告。
青岛市地方税务局
2016年1月22日
房地产开发项目土地增值税管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范和加强我市房地产开发项目土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）和《山东省地方税务局关于发布〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法（试行）〉的公告》（2015年第1号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税征收管理工作。
第三条 本办法所称主管税务机关，是指房地产开发企业开发项目所在地的地方税务征收机关。
本办法所称普通住宅，是指青岛市人民政府根据国家有关规定公布的普通标准住房。
本办法所称配套设施是指能有偿转让的未取得《商品房预售许可证》的地下室（储藏室）、阁楼、车库（位）等设施（不含人防）。
第四条 纳税人应当向主管税务机关如实申报应缴纳的土地增值税税款，保证纳税申报的真实性、准确性和完整性。
第五条 主管税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导,及时对纳税人申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章 房地产开发项目管理
第六条 土地增值税以政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》确定的建设项目为单位进行清算。
房地产开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》确定的分期分批建设项目为单位进行清算。
第七条 清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额。
第八条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应根据纳税人报送的资料，按项目分别建立档案、设置《房地产项目土地增值税日常管理台账》，运用信息化手段，对纳税人项目立项、规划设计、工程招投标、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第九条 房地产开发企业应在取得土地使用权并获得房地产开发项目《建设工程施工许可证》后10日内，向主管税务机关办理项目信息登记，填报《土地增值税项目登记表》，同时提供以下书面资料：
（一）房地产项目立项批文；
（二）国有土地使用权出让合同或转让合同；
（三）建设用地规划许可证；
（四）建设工程规划许可证；
（五）建设工程施工许可证；
（六）建筑工程施工合同。
已开始销售但尚未办理清算申报的房地产开发项目，纳税人应于本办法施行后在主管税务机关规定时限内补报《土地增值税项目登记表》和相关资料。
第十条 房地产开发企业项目登记内容发生变化或项目建设过程中出现特殊情况导致工程造价偏高，应自变化之日或特殊情况发生之日起30日内向主管税务机关报告并提交相应资料。主管税务机关应及时进行实地核查记录，纳税人应予以配合。
第十一条 房地产开发企业在取得工程竣工验收备案证后30日内，向主管税务机关提供以下书面材料。
（一）销售（预售）许可证；
（二）合同成本清单；竣工验收证明；建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告；
（三）说明直接组织、管理开发项目发生开发间接费用的相关资料。
第十二条 房地产开发企业在已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的,应在其达到该比例之日起30日内向主管税务机关报送房地产项目销售、自用和出租情况说明。
第十三条 主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后应根据相关规定跟踪监控销售剩余开发产品应缴纳的土地增值税。
第十四条 各级税务机关要建立完善与同级发展改革、国土、建设、规划、房管等部门的信息交换共享机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税管理。
第三章 预征管理
第十五条 房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式，对房地产开发项目的转让收入按照青岛市地方税务局预征规定执行。
第十六条 房地产开发企业预缴土地增值税计算公式如下：
应预缴税款=转让房地产收入额×预征率
第十七条 房地产开发企业在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。
第十八条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产，并预缴土地增值税。
第十九条 保障性住房和拆迁返还住房暂不预征土地增值税。"
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