海南土地增值税和契税热点问题解答
问：对于取得土地使用权后直接再转让的，其土地购进成本的如何确定？
答：根据《海南省地方税务局关于明确土地增值税有关政策问题的通知》（琼地税发〔2014〕205号）第五条的规定，对于取得土地使用权后直接再转让的，应据实征收土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款合法有效凭据的，原则上不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。对通过政府出让方式取得土地使用权的，未能提供取得土地使用权所支付的地价款原始凭据，但能提供政府相关部门的文件、协议、合同或相应合法有效凭据，并已缴清受让环节相关税费的，计征土地增值税时，其实际支付的地价款可结合土地出让合同或其他证明材料上记载的金额予以确认。
问：房地产开发企业在销售商品房时，连同家具一起销售，家具成本如何计算扣除？
答：凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，如房屋销售中外购的家具、家电支出，若在销售合同中一并计入销售收入，能够提供购进发票的，准予作为“新建房及配套设施的成本”予以扣除，但不作为计入房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目的计算基数。
问：土地招投标佣金、房屋测绘费、招标代理服务费在土地增值税清算时应列房地产开发成本还是房地产开发费用？
答：“招拍挂”是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的“招拍挂”佣金可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为“取得土地使用权所支付的金额”在土地增值税清算时据实扣除。在工程建设过程中发生的房屋测绘费、招标代理服务费，属于期间费用，在土地增值税清算时计入房地产开发费用。
问：非普通住房可以享受契税优惠吗？
答：此前《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》 （财税[2010]94号）对契税优惠税率的受惠范围仅仅是普通住房。我省普通住房必须同时符合2个条件：一是住宅小区容积率1.0以上；二是单套建筑面积144平方米以下(含144平方米)。因此，对于容积率小于1.0或建筑面积大于144平方米的别墅、高级公寓等高档住宅就不能享受契税的优惠税率。
根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，契税优惠税率的受惠范围是“住房”，并没有再设定“普通”的条件。因此，只要家庭购买的房屋符合“住房”的认定条件，就可以享受契税优惠税率。购买高档住宅的纳税人也可以按规定享受契税优惠了。
问：第二套住房可以享受契税优惠吗？ "
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