答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。
11、房地产开发企业自建的如酒店、会所等固定资产的进项能否抵扣，如果能，那在建造过程中的进项税额如何分批抵扣？
答：根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）的规定，房地产开发企业2016年5月1日后购进货物用于按不动产在建工程核算的自建项目，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣、上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
12、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》关于“取得的不动产”的取得时间认定标准，是以签订购房合同时间？还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工？还是实际使用的时间？
答：取得不动产的时间应为不动产所有权转移的当天。对于自建不动产，“取得”时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。
13、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第六条中对于其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%，其中取得不动产时的作价是否包括购买时所支付的增值税？
答：应包括纳税人购买不动产时所支付增值税。
房地产行业营改增试点政策问题解答四
14、老项目转租是否适用简易征收？
答：根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前租入的不动产，可选择适用简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。
15、《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的第二条“房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”请问：这里所指“在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”是指房产企业不需要分期抵扣，还是进行该项目施工的施工企业不需要分期抵扣？一些企业的办公楼2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采购的料工费可以分两年分别按60%、40%抵扣进项，还是只有5月1号之后的可以按此方法抵扣进项？
答：《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）中施工现场修建的临时建筑物、构筑物的进项税额不适用分期抵扣规定，是指修建临时建筑物或构筑物的纳税人应将上述临建设施的进项税额一次性从销项税额中扣除。
根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条的规定，增值税一般纳税人2016年5月1日发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.因此，对于2016年4月30日前已在建的办公楼，只有5月1日之后取得的进项税额才可适用不动产分期抵扣规定。
16、房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税；销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。因此，房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。
17、其他个人发生销售或出租不动产的应税行为能否向税务机关申请代开增值税专用发票？
答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）的规定，纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。因此，其他个人发生销售或出租不动产的应税行为，可以向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税专用发票。
18、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，5月1日前已销售一部分，并缴纳营业税，5月1日后取得的销售收入，选择简易计税方法计税的，是否可以扣除对应的土地价款？
答：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，选择简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
房地产行业营改增试点政策问题解答五
19.一般纳税人企业既有简易计税项目，又有一般计税项目，营改增后购进办公用不动产，能否抵扣进项税？
答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1的规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。因此，纳税人营改增后购进办公用不动产，能够取得增值税专用发票，并且不是专用于简易计税办法计税项目的，按照规定可以抵扣进项税额。
20.企业发生应税行为，在营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当怎样处理？
答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。"
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