湖南省国家税务局营改增问题解答三
一、政策问题
（一）房地产开发企业跨县（市、区）开发房地产项目应如何申报缴纳增值税？
本着不影响现有地方财政利益格局和便于加强税收管理的原则，参照房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目应在项目所在地预缴税款的有关规定，房地产企业可按以下处理原则申报缴纳增值税：
一是项目所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，房地产企业直接在机构所在地按规定申报纳税；收取预收款的，按规定预交增值税。
二是项目所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，适用一般计税方法的房地产企业，应在项目所在地以取得的全部价款和价外费用按3%预征率预缴税款后，回机构所在地按一般计税方式申报纳税；适用简易计税方法的房地产企业，应在项目所在地以取得的全部价款和价外费用按3%预征率预缴税款后，回机构所在地按简易计税方法申报纳税。
（二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？
房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。
（三）房地产开发企业对4月30日前收取并已在地税缴纳营业税的预收款，可开具增值税普通发票吗？
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告〔2016〕18号）规定，纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
（四）房地产开发企业中的一般纳税人销售开发的房地产老项目如何计税？
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告〔2016〕18号）规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
（五）房地产开发企业中的一般纳税人出租自行开发的房地产老项目如何计税？
依据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》16号公告规定：一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
房地产企业出租自行开发的房地产老项目，应按以上规定计算缴纳增值税。
（六）房地产企业销售不动产在营改增前已开具营业税发票的，营改增后，企业发生退款等其它情形后需重新开具发票的，应如何开票？
营改增后，房地产企业销售不动产发生退款等情形需重新开具发票的，可按规定开具增值税发票并申报缴纳税款，原已缴纳的营业税款应向原主管地税机关申请退还。
（七）个人销售购买两年以上的住房可享受增值税优惠，购买两年的时间如何界定？
个人销售购买两年以上的住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。
（八）超市出租场地、柜台收入应如何征税？
超市出租场地收入应按不动产经营租赁服务征税。柜台出租的业务实质为场地出租，也应按不动产经营租赁服务征税。
（九）纳税人销售自产货物并同时提供建筑业服务的行为，应如何征税？
按照《试点实施办法》规定，纳税人销售自产货物并同时提供建筑业服务的行为属于混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。如纳税人对混合销售行为已分开核算销售额的，可分别适用不同税率。
（十）如何判断建筑分包项目是否属于建筑工程老项目?
判断建筑分包项目是否属于老项目，可根据总承包项目《建筑工程施工许可证》上注明的开工日期来判断，未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》上未注明合同开工日期的，以建筑工程总承包合同上注明的开工日期判断是否属于老项目。
(十一)城区范围内的农村信用社提供金融服务是否可选择适用简易计税方法？总机构在县及县以下地区设立的二级非法人机构农村商业银行提供金融服务是否可选择简易计税方法?
根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知》（财税【2016】46号）规定，农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入、可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。按此规定，设在城区的农村信用社提供的金融服务可选择简易计税方法，总机构在县及县以下地区设立的二级非法人机构农村商业银行不能选择简易计税方法。
(十二)金融企业提供金融服务的同时向客户赠送的促销品是否应视同销售征收增值税？"
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