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问题四  适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的，如何开具发票？
 
答复：根据总局2016年第23号公告要求，按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。
 
问题五 其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受免征增值税优惠政策。如果四月份预收了第二季度的房租，按照纳税义务发生时间应该缴纳营业税，怎么理解平均分摊之后享受免征增值税的优惠？
 
答复：根据总局2016年第23号公告规定，将四月收到的第二季度租金在三个月租赁期内平均分摊，如果月租不超过3万元，那么2016年5月申报期内，可向主管地税机关申报享受免征所属期为4月份的营业税；2016年7月申报期内，可向主管国税机关申报享受免征所属期为5、6月份的增值税。
 
问题六 2016年5月1日后补缴的4月30日之前应缴的物业费，怎么缴税？怎么开票？
 
答复：根据财税[2016]36号文件规定，试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
 
根据总局2016年第23号公告规定，自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。
 
综上，2016年5月1日后补缴的4月30日之前应缴的物业费，应按照营业税政策规定缴纳营业税。发票开具分两种情况：一是如果2016年5月1日后，原来领取的营业税发票仍有结余，那么2016年6月30日前，可继续开具营业税发票；二是如果2016年5月1日后，原来领取的营业税发票已使用完毕，那么可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。   

问题七  转让不动产何时向不动产所在地预缴税款？预缴之后是否是在次月申报期申报纳税？
 
答复：根据财税[2016 ]36号文件规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售……不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为……不动产权属变更的当天。
 
根据总局2016年第14号公告规定，一般纳税人和除其他个人之外的小规模纳税人转让不动产，向不动产所在地主管地税机关税款预缴，向机构所在地主管国税机关申报纳税。其他个人转让不动产，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
 
综上，纳税人（个人除外）转让不动产，应按照纳税义务发生时间向不动产所在地主管地税机关税款预缴，并在预缴后的次月申报期内向机构所在地主管国税机关申报纳税。其他个人转让其取得的不动产，按照纳税义务发生时间向不动产所在地主管地税机关申报纳税，不需要预缴税款。
 
问题八  一般纳税人有多个建筑工程老项目，是否可以选择某一个或几个老项目简易计税？
 
答：财税[2016]36号文件规定：一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
 
建筑企业选择简易计税方法计税是按项目选择的，因此有多个建筑工程老项目，可以选择某一个或几个老项目简易计税。
 

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