7.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
（1）房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价
款）÷（1+11%）
（2）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面
积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
（3）在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
（4） 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
8. 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
9. 小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
10. “差额征税”相关凭证
试点纳税人按照上述2-8款规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。
（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。
（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
（5）国家税务总局规定的其他凭证。
纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
（二）其他特殊规定
航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。
中国移动通信集团公司、中国联合网络通信集团有限公司、中国电信集团公司及其成员单位通过手机短信公益特服号为公益性机构接受捐款，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给公益性机构捐款后的余额为销售额。其接受的捐款，不得开具增值税专用发票。移动、、规定定，主要原因是易计税方法计算应纳税额，具体计算方法在
（三）纳税人兼有多项销售服务经营项目的，应根据差额征税政策的相关规定，具体按适用差额征税的应税服务项目、不适用差额征税的应税服务项目、免税服务项目分别核算含税销售额、扣除项目金额和计税销售额。
如：同时经营交通运输服务、货物代理服务、融资租赁服务、免税服务的纳税人，应对上述不同项目、不同税率或征收率的销售服务项目分别核算含税销售额、扣除项目金额和计税销售额。需分别核算的上述扣税项目金额包括：期初余额、本期发生额、本期可抵减金额、本期实际抵减金额和期末余额。
对纳税人兼营适用差额征税的应税服务项目、不适用差额征税的应税服务项目、免税服务项目而无法准确划分差额征税扣除项目金额的，按下列公式计算：
某项目分摊可扣除的差额金额＝当期无法划分的全部差额征税金额×该项目营业额（销售额）÷当期全部销售额
不适用差额征税的应税服务项目及免税服务项目应分摊的扣除差额金额，不得进行扣除。
第三十八条 销售额以人民币计算。
纳税人按照人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算，折合率可以选择销售额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后12个月内不得变更。
【解读】本条明确了销售额应当以人民币计算的基本原则。包括如下两项要求：
一、销售额应当以人民币计算。纳税人以外币结算销售额的，应当折合成人民币计算。
二、纳税人可以选择以销售额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价作为折合率，但应当在事先确定，且确定后12个月内不得变更。
第三十九条 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
【解读】本条规定了纳税人兼营适用不同税率或者征收率的应税项目时的税收处理原则。即：应分别核算销售额；未分别核算的从高适用税率。
例如：某试点一般纳税人既提供交通运输服务，又提供物流辅助服务，如果该纳税人能够分别核算上述两项应税服务的销售额，则提供交通运输服务适用11%的增值税税率，提供物流辅助服务适用6%的增值税税率；如果该纳税人没有分别核算上述两项应税服务的销售额，则提供交通运输服务和提供物流辅助服务均从高适用11%的增值税税率。
第四十条 一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 本文由会计考试网(www.kjks.net)整理！仅供学习参考！
